Haalbaar of niet haalbaar?

Zou het niet mooi zijn als u als eigenaar inzicht hebt in de hoogte van de totale kosten gedurende de gehele exploitatieperiode? Zodat u de mogelijkheid heeft om niet alleen te sturen op de investeringskosten, maar ook op de exploitatiekosten?

Deze wensen vormden voor ons het startpunt om op basis van de theorie van “Total Cost of Ownership” en het principe van Resultaatgericht vastgoedonderhoud een praktisch rekenmodel te ontwikkelen waarmee wij snel een levensduur verlengende ingreep op haalbaarheid kunnen toetsen. Al snel realiseerden wij ons dat de corporatiewereld veel specifieke eigenschappen bezit die invloed uitoefenen op deze haalbaarheid en een plekje in het model opeisen.

Hoewel het een hele uitdaging was, is het ons gelukt een model te ontwikkelen, waarin alle denkbare aspecten zijn opgenomen die van invloed zijn op het rendementscijfer en daarmee de financiële haalbaarheid van een project weergeven.

We hebben het rekenmodel zo vorm kunnen geven, dat het mogelijk is ‘real time’ aan de knoppen te draaien. Daarmee biedt het rekenmodel de mogelijkheid om inzicht te krijgen in de effecten van keuzes die maatregelen met zich meebrengen of inzicht te krijgen in de terugverdientijd of de invloed van een bepaalde duurzaamheidsmaatregel op de totale woonlasten. De resultaten worden direct getoond in de vorm van één of meerdere ontwerpvarianten. Deze ontwerpvarianten kunt u onderling vergelijken. Het rekenmodel bevat een module waarmee een management samenvatting kan worden gegenereerd op het moment dat de haalbaarheidsstudie is afgerond. Zo kunnen de resultaten op een overzichtelijke wijze worden gedeeld. Dit bevordert de besluitvorming, zo is onze ervaring.

 

Marktwaarde of bedrijfswaarde?

Volgens de nieuwe Woningwet moet de corporatie het bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde in verhuurde staat ligt door de bank genomen zo’n 40 procent boven de bedrijfswaarde. Op papier lijken de corporaties straks dus veel rijker. Maar aan de operationele kasstromen verandert die nieuwe waardering niets.

Het is inmiddels wel duidelijk dat u op strategisch en tactisch niveau niet ontkomt aan deze nieuwe waarderingsmethode. Een hele opgave. Helemaal als u zich bedenkt dat deze nieuwe waarderingsmethode voorlopig naast de oude moet worden gebruikt. CFV, de financiële toezichthouder, volgt de nieuwe Woningwet en ziet goede redenen om marktwaarde in verhuurde staat in te voeren. WSW, dat de leningen van de sector garandeert, blijft ouderwets met bedrijfswaarde werken.

Op operationeel niveau gaat het volgens ons om een sluitende businesscase. Wij hanteren daarom nu nog een rekenmethode gebaseerd op de "oude" bedrijfswaarde. Wij delen namelijk, voorlopig, het standpunt van het WSW dat verkoopwaarde in verhuurde staat een vorm van jezelf rijk rekenen is. Die waarde krijgt een corporatie immers alleen bij verkoop en dat gebeurt niet tot nauwelijks, mede omdat het corporatievastgoed onderpand is van een door WSW geborgde lening.

Vastgoed moet renderen. Dat vormt het vertrekpunt bij ieder project waar wij mee aan de slag gaan. Dat neemt natuurlijk niet weg dat wij de bewoners centraal stellen in alles wat we doen.

 

Vaststellen financiële haalbaarheid

De uitdaging ligt in het samenbrengen van de financiële gegevens en het tonen van de verbanden. Zo worden de gevolgen van keuzes inzichtelijk. Zowel op technisch vlak als vanuit financieel oogpunt. Zo ontstaat een dialoog en vormt daarmee de basis voor een sluitende exploitatie.

Steeds meer factoren spelen een rol bij het vaststellen van de haalbaarheid van een levensduur verlengende ingreep. Door meerdere scenario´s door te rekenen kunnen wij samen met u vaststellen op welke wijze u een juiste investering kunt doen en u uw vastgoed op gezonde wijze kunt door exploiteren.